Mercato immobiliare 2024: Trend e previsioni affitti per il 2025

Il mercato immobiliare nel 2024 ha registrato una ripresa e ciò fa ben sperare per il 2025. Secondo le ultime previsioni Fimaa, l’anno si conclude con circa 710mila transazioni, in linea con i dati del 2023

Il settore degli immobili è molto complesso e richiede analisi dettagliate, senza contare che l’andamento dei prezzi cambia sensibilmente in base alle diverse zone dove sorgono gli immobili. Negli ultimi anni è cambiato l’approccio al mattone come investimento vero e proprio. Molti, infatti preferiscono prendere in affitto la casa anziché acquistarne una. Ovviamente, sia per il proprietario dell’immobile sia per l’inquilino ci sono pro e contro.

Inoltre, molti non conoscono il diritto immobiliare, che rappresenta una branca importante della giurisprudenza. Si tratta di una serie di leggi che si occupano di immobili e  in particolare di attività di compravendita, atti di proprietà, contratti di leasing e di locazione e ovviamente relativi ed eventuali contenziosi. Le leggi sugli immobili sono molte e complesse, ed è per questo che bisogna conoscerle bene per non andare incontro a brutte sorprese. Affidandosi ad un’azienda di Instant renting – che scopriremo più avanti – tale problema può essere facilmente arginato.

Per quanto riguarda i prezzi degli immobili, nel 2025 si prevede una crescita del 5% rispetto all’anno precedente ma, parliamo solo delle grandi città in cui la domanda si caratterizza da una forte presenza di stranieri. Le zone rurali avranno più stabilità, mentre verrà consolidato l’aumento sia dei prezzi sia delle transazioni del settore turistico, in particolare gli investimenti eco-friendly e luxury. 

Gli investimenti eco-friendly rappresentano quelli operati nelle aziende che rispettano determinati criteri ambientali, sociali e di governance. Si tratta di organizzazioni gestite in modo etico e responsabile, attuando un business che rispetta l’ambiente e la salute dei cittadini.

Acquistare o prendere in affitto un immobile?

Negli anni passati investire nel mattone rappresentava un vero affare per diverse ragioni, oggi invece, prima di farlo è necessario considerare una serie di elementi micro e macro economici. Infatti sia il locatore che locatario godono di una serie di vantaggi e svantaggi, in base anche alle condizioni del mercato e dell’immobile da gestire – vediamo quali sono.

Vantaggi per il locatore di un immobile

Chi acquista un immobile per uso investimento potrà contare su:

• Una rendita passiva : il primo vantaggio è economico, infatti, il locatore concedendo l’immobile in locazione, riceve un compenso mensile. Se l’immobile è in buone condizioni, è conveniente affittare perché non saranno necessari lavori di manutenzione.
• Stabilità: Se si ha la fortuna di concedere in affitto l’immobile a brave persone solventi, la rendita sarà fissa e sicura nel tempo.
• Non bisogna arredare: Generalmente l’arredo spetta agli affittuari dell’immobile, in questo modo il proprietario è sollevato da tale spesa.

Svantaggi per il locatore di immobile

• Non potrà ispezionare spesso l’immobile: questo soprattutto in caso di affitti per lungo periodo, ma solo se strettamente necessario con l’ausilio dell’amministratore. Per quel che riguarda, invece i fitti brevi qualcosa cambia.
• Bisogna trovare l’affittuario giusto: Milioni sono i proprietari di immobili che hanno avuto problemi a causa di inquilini insolventi. Quando capita ciò è un vero dramma e una perdita di soldi tra canoni mancati e spese legali. In più, bisogna considerare che l’affittuario che non paga il canone non pagherà nemmeno le spese condominiali, le quali in questo caso, spettano al proprietario. Per questi motivi è importante valutare bene la famiglia che andrà ad occupare l’immobile. Alcuni proprietari si rivolgono a delle società specializzate. Tale scelta è giusta, in quanto libera il proprietario da tante preoccupazioni.

Cos’è e come funziona l’Instant Renting?

L’affitto gestito, chiamato anche instant renting è un servizio che prevede una serie di vantaggi per i proprietari di immobili. L’azienda che si occupa di affitti è un operatore professionale. Infatti, rientrano nei servizi dell’agenzia la ricerca dell’inquilino, stipula del contratto, polizza assicurativa e così via. Con l’instant renting, il rischio di insolvenza è coperto da una polizza assicurativa nel caso degli affitti a lungo termine (e il costo dell’assicurazione è a carico dell’affittuario), inoltre è possibile richiedere coperture assicurative aggiuntive per altri danni all’immobile.

L’azienda di Instant renting gestisce gli aspetti legali come quelli legati alla manutenzione dell’immobile, alla stipula di contratti e ogni imprevisto che possa accadere. Esistono diverse opzioni, come ad esempio Affitto garantito oppure Gestione completa, in base alle esigenze del proprietario.

Instant renting a chi rivolgersi?

Una delle migliori agenzie Instant renting è Freedhome che offre diversi servizi su misura tra cui:

• Guadagni fino al +50% in più
• Pagamenti sempre garantiti e puntuali
• Assicurazione completa su danni
• Ospiti e inquilini certificati
• Zero stress, gestiamo tutto noi
• Nessun vincolo o costi fissi

L’azienda gestisce oltre 10mila immobili. Il proprietario di un immobile che si affida a Freedhome verra affiancato da un Property Manager Certificato che gestirà ogni aspetto:

• Verifica inquilino
• Setup
• Promozione dell’Immobile
• Ospitalità
• Gestione delle pulizie
• Gestione imprevisti
• Supervisione

Qualche cenno su FreedHome

Si tratta di un’azienda innovativa con sede a Milano che ha fra i suoi soci importanti istituzioni come l’Università Bocconi, Cassa Depositi e Prestiti (CDP), Gruppo Ariston (Nova Capital), COIMA ed è supportata da Invitalia, Agenzia Nazionale per lo Sviluppo d’Impresa.

Altri servizi aggiuntivi importanti sono: Consulenza specialistica su prezzi e tariffe (revenue management), Possibile pronto intervento Manutenzioni, Sito Web per il proprio immobile o casa vacanza, Check-in e check-out (accoglienza), Gestione delle pulizie e noleggio biancheria, Assistenza 24/7 chat e email, Sconti e vantaggi esclusivi con i Partner Freedhome

Contratti per affittare casa, le principali tipologie di contratti d’affitto

Ritornando Facendo un semplice esempio quindi: una casa dal valore di 100.000€ che viene affittata a 500€ al mese costerà all’affittuario 6000€ all’anno. Ciò significa che l’immobile renderà effettivamente il 6% del proprio valore di compravendita. Questa redditività è ovviamente più alta per gli immobili di piccole dimensioni (bivani e monovani), mentre è più bassa per gli immobili più grandi, determinando così un paradosso molto interessante.

Le principali tipologie di contratti di affitto sono i seguenti:

• a canone libero 4+4;
• a canone concordato 3+2;
• a uso transitorio;
• locazione per studenti universitari.

Quale contratto di affitto scegliere? Ciò dipende dalla situazione patrimoniale del proprietario. Bisogna analizzare bene la fiscalità, la posizione lavorativa e altri elementi. Ad esempio, il canone concordato 3+2 è ideale per chi presenta il 730 e ha altri redditi, come quelli da lavoro dipendente o pensione. Il risparmio è immediato e applicato solo sul reddito da immobili separato da altri redditi, sui quali verranno applicate le aliquote che la legge prevede.

Il canone libero 4+4 è conveniente per chi abbia solo redditi da immobili o quasi, o che comunque non abbia redditi che generano ritenute. Soprattutto è molto conveniente se il proprietario nel modello Unico scarica spese come polizze assicurative sulla vita, programmi previdenziali privati, spese di manutenzione straordinaria agli immobili. Infatti, nel caso del canone concordato, tali spese non possono essere detratte e quindi se non si hanno ritenute o busta paga, è fondamentale detrarre le spese, che invece non sarebbe possibile con il canone concordato.

In altre parole, un proprietario di immobile che ha effettuato lavori, che ha sottoscritto spese assicurative ecc. non potrebbe detrarle con canone concordato e andrebbe a pagare molte imposte, quindi per questa tipologia di redditi è conveniente il canone libero 4+4.

Interventi e propositi del Ministero delle imprese e del Made in Italy in campo immobiliare

Alla fine del 2024 si è riunita riunita al Mimit la Commissione Allerta Rapida su andamento prezzi nel mercato immobiliare. Al centro del confronto gli attuali fabbisogni abitativi e l’evoluzione dei costi di affitto e di acquisto.

Si legge sul portale del Ministero quanto segue:

L’esigenza di un confronto con le parti coinvolte nasce dalla segnalazione di un disallineamento in diverse aree del territorio, tra i costi di affitto o di acquisto delle abitazioni e il livello dei salari medi, che costituisce un freno alla mobilità territoriale ed elemento sfavorevole all’incontro tra domanda e offerta di lavoratori.

Secondo l’Eurostat, l’indice relativo ai prezzi degli affitti in Italia aggiornato a ottobre 2024, ha fatto registrare una variazione del +3,2% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, pari alla media UE-27, ma superiore a quanto registrato in Francia (+2,4%), Spagna (+2,3%) e Germania (+2,2%).

Già nella Manovra Economica è stata inserita la prima misura del provvedimento che riguarda un fringe benefit, elevato a 5mila euro, per i neoassunti che devono spostarsi di residenza per almeno 100 km per rispondere a un’esigenza di lavoro.

“I dati odierni evidenziano come diverse città stiano diventando sempre più elitarie e inaccessibili, soprattutto per studenti e lavoratori. Questo fenomeno non si limita a essere un problema sociale, ma ha conseguenze rilevanti sulla mobilità e sul mercato del lavoro. Il Governo ha già attuato alcune misure di natura fiscale e sociale, come i diversi piani casa e salva casa, utilizzando anche i fondi PNRR per alloggi per studenti”, ha dichiarato il sottosegretario Bitonci.

Nel corso dell’incontro l’Osservatorio del Mercato Immobiliare ha fornito una panoramica sui dati riguardanti gli andamenti dei canoni e delle superfici abitative locate nei diversi segmenti di mercato delle locazioni, con focus su alcune città.

Banca Italia è invece andata ad analizzare, attraverso un sondaggio, le possibili motivazioni dei rincari sul mercato delle abitazioni in Italia, evidenziando come per il 40% degli intervistati la crescita dei canoni è dovuta principalmente alla minore offerta, che si associa alla preferenza dei proprietari per gli affitti brevi.

L’Istat, infine, ha presentato la metodologia utilizzata dall’Istituto per la produzione degli indici relativi agli affitti reali per l’abitazione a partire da dati amministrativi ed i principali risultati.

Da gennaio 2025 nuove regole anche per gli affitti. Infatti, il 1° gennaio 2025, le case destinate agli affitti brevi dovranno obbligatoriamente esporre Codice identificativo nazionale (Cin), ma secondo alcuni dati diffusi,  solo un proprietario su cinque è pronto alle nuove norme.