Regole di condominio: Come risolvere le liti condominiali

La cronaca, spesso ci dà indicazioni su questioni che riguardano tutti. Purtroppo assistiamo, quasi inermi a fatti di violenza che riguardano ragazzi e che spesso hanno come vittime le donne. Non meno importanti sono le liti condominiali, alcune delle quali finiscono addirittura nel sangue

Le lenzuola che gocciolano, l’automobile parcheggiata male, gli odori indesiderati, quei rumori quando si cerca di riposare – sono queste le cause più comuni delle liti condominiali.

In buona parte dei casi i litigi tra condomini finiscono in tribunale. Oggi, l’amministratore di condominio è quasi un missionario, perché chiamato, molte volte a fare da mediatore. La convivenza e il giusto equilibrio sembrano banalità, ma sono cose molto difficili da seguire. Innanzitutto, le dispute nascono per un posto auto, per chi non chiude il cancello e cose del genere. In altre parole, l’altro diventa un rivale, qualcuno che travalica il nostro spazio, vuole togliercelo, vuole più diritti, relegando i nostri. Nelle relazioni in generale e nelle relazioni condominiali in particolare, molto ha ragioni e spiegazioni da un punto di vista strettamente psicologico.

Il ruolo dell’amministratore nelle liti condominiali

Compiti e responsabilità dell’amministratore, Il regolamento di condominio, come e quando va redatto?

Uno dei principali compiti dell’amministratore è la gestione delle finanze del condominio, ovvero la ripartizione delle spese, la manutenzione delle parti comuni. Il compito dell’amministratore, però non si esaurisce a mere questioni economiche, ma diventa anche il punto di riferimento nella risoluzione delle liti tra condomini.

In un condominio esistono sensibilità diverse, differenti stili di vita, modi di pensare – e tutto questo influisce nelle relazioni. Innanzitutto, l’amministratore deve essere il garante del regolamento di condominio. Tale documento diventa fondamentale, perché mette a fuoco le regole di un buon vicinato. Nell’atto, che va anche registrato si stabilisce ad esempio, l’orario di gioco dei piccoli, le modalità in cui le lenzuola vanno stese, regole relative al parcheggio, ai rumori, a ciò che è consentito fare nei luoghi comuni (garage, cortili, scale ecc.) e quello che è vietato.

Le responsabilità dell’amministratore

Prima del regolamento di condominio, che in ogni caso riveste un ruolo fondamentale, ci sono le leggi ordinarie, articoli del codice civile e regolamenti che tutelano chi vive in un condominio.

Gli articoli 1122 e 1129 del Codice civile, ma anche le leggi e i regolamenti regionali e locali, affidano all’amministratore il compito di gestire e vigilare sull’adeguata manutenzione e sicurezza delle aree condominiali, compreso il garage. Tra le sue responsabilità rientra l’organizzazione delle attività di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché la gestione delle eventuali segnalazioni di malfunzionamenti o problemi relativi alla sicurezza.

L’amministratore ha responsabilità civili ma anche penali. I condomini devono collaborare con chi amministra lo stabile, perché la responsabilità di eventuali anomalie o errori ricade anche sul condominio intero. Per questo, chi vive in un palazzo diventa gli occhi e le orecchie dell’amministratore. In questo modo facilita il suo lavoro, favorendo una buona gestione del condominio.

Liti condominiali portate in tribunale

Prima di arrivare alle vie legali, c’è molto da fare. Le relazioni possono arrivare a un punto di esasperazione, se gli scontri diventano un muro contro muro. Rispettare le regole è la prima regole. Risolvere le liti condominiali in modo civile e costruttivo è qualcosa di fattibile. Una figura terza, come l’amministratore, spesso aiuta. Alcuni studi hanno rilevato che ben il 50% delle procedure civili che approdano in aula di giustizia riguarda proprio le liti tre i condomini.

Le regole del buon vicinato

Allora, come andare d’accordo con i vicini? Innanzitutto, bisogna cercare di essere pazienti e di capire che non tutti sono simili. Inoltre, sarà bene individuare i prepotenti, gli asini e quelli indisponenti (e ce ne sono), ma soprattutto chi ama il chiacchiericcio e cercare, per quanto possibile di tenerli a distanza di sicurezza. Un grande pensatore parlava di pulizia delle relazioni.

Un altro fattore va considerato. L’Italia è diventato un paese multietnico, per cui culture e civiltà diverse dalle nostre vanno accettate, anche facendo qualche sforzo. Spesso gli aromi e le spezie utilizzate da cucine etniche possono infastidire, per non parlare di chi ha come abitudine quella di fare rumore anche fino a tarda sera. Altri motivi di litigi possono essere gli animali domestici, le piante, mozziconi di sigaretta nel giardino, indifferenziata fatta male e così via.

Munendoci di tanta santa pazienza, mettiamo a punto un piano di sopravvivenza condominiale, stendendo una lista delle cose che possiamo tollerare e di quelle che vanno oltre il grado di tollerabilità. Per queste ultime, ci si può rivolgere all’amministratore, il quale potrà intervenire in più modi: affiggendo avvisi, avvisando direttamente chi elude regole, discutendone in assemblea ecc.

L’aspetto psicologico delle liti condominiali

In apparenza le liti condominiali hanno cause venali o economiche oppure riguardano la gestione di spazi. In qualche modo, c’è qualcuno con la sindrome del prevaricatore, c’è chi vuole affermare un suo diritto a discapito di altri, c’è l’egoista, l’altruista, la pettegola, chi vuole avere sempre ragione, insomma, un condominio rappresenta un circo o uno zoo, dipende da quale punto si guarda. Bisogna tener presente, che nelle relazioni condominiali entrano atteggiamenti psicologici a volte pericolosi, come rancori, invidia, frustrazioni, che rendono la vita condominiale difficile, e in alcuni casi impossibile.

Come avere buone rapporti con il vicinato?

Anche se si decide di non vivere in un condominio, si avranno sempre dei vicini di casa. A meno che non si scelga di vivere in un eremo sperduto su una montagna ad altitudini elevatissime. In quel caso, cani e gatti potranno essere conviventi, come il lupo che si aggira tra i boschi oppure la volpe, il canarino.

Per avere buoni rapporti con il vicinato è buona abitudine partire senza pregiudizi. La conoscenza approfondita di una o più persone è fondamentale. Le persone intelligenti hanno strumenti adeguati per comprendere la tipologia di persona con cui si rapportano. Successivamente si può valutare e fare scelte. C’è il vicino di casa con il quale possiamo interagire e quello con il quale avere una conoscenza superficiale, limitandoci ai convenevoli. Ci sarà colui con il quale intrattenere una buona conversazione davanti a un caffè e il vicino con il quale scambiare solo il saluto, sempre e solo con il sorriso.

Nasce il progetto +Vicini

da un articolo apparso su finestraperta – Conoscere cosa c’è dietro alle controversie tra inquilini di una stessa abitazione è il punto di partenza per far sì che esse cessino di creare notizie di cronaca nera. Abbiamo contattato una delle responsabili del progetto.

Il cane che abbaia, l’albero che straborda nel nostro giardino, il volume del televisore sempre alto, l’acqua che cade dal balcone di sopra: sono solo alcune “inezie” che possono scatenare grandi e tragiche discussioni all’interno di un palazzo. Perché sì, oltre a essere una struttura privata, la realtà di un condominio è molto più ramificata di quanto si pensi.

Per far luce sugli aspetti psicologici e non solo riguardanti la vita dei condomini, c’è il progetto +Vicini, ricerca sociale a cui tutti possono partecipare per raccontare le proprie opinioni e diatribe. Per l’occasione, abbiamo intervistato Raffaella Galati, responsabile esecutiva del progetto.

Cos’è il progetto +Vicini?

“+Vicini è la prima ricerca che mira ad indagare quali sono i motivi di conflitto in condominio. Quasi tutti i giorni leggiamo dai giornali di litigi fra vicini di casa che molte volte hanno un tragico epilogo. Si litiga anche con gli amministratori di condominio, le persone delegate a gestire ‘gli affari di casa nostra’. Ci siamo allora chiesti: perché si litiga, perché accadono situazioni tragiche? E abbiamo ritenuto che la risposta avrebbero potuta darcela solo i diretti interessati. Il nostro team ha allora elaborato l’intervista, lo strumento della nostra ricerca. Ad aggi abbiamo raccolto circa 1000 contributi, sia da parte dei condomini che da parte degli amministratori, che ci hanno aiutato a capire quale sia la reale situazione con focus sull’aspetto relazionale ed emotivo”.

Condominio e relazioni, cosa dice l’OMS riguardo al condominio che diventa comunità?

“Secondo l’Organizzazione Mondiale della Sanità, c’è disabilità tutte le volte che si verifica una cattiva interazione tra l’individuo e l’ambiente. In un ambiente impregnato di conflitti e dove vige l’egoismo, la vita del disabile è certamente più dura e solitaria; dove invece c’è collaborazione e sostegno reciproco, anche la difficoltà dovuta alla disabilità viene meno.

Esempi: nelle grandi città del nord, spesso i condomini non conoscono le persone che abitano sullo stesso pianerottolo, si tende ad ignorare tutto ciò che accade al di fuori dalla porta di casa propria.

Un esempio di come si vive in un contesto affiliativo invece è proposto dal professor Paolo Valerio (docente di psicologia clinica all’università Federico II di Napoli, ndr): ci racconta che in condominio dove lui abitava viveva un’anziana signora molto malata. Non era autonoma e pur di non portarla in un ospedale tutti gli inquilini si sono attivati per aiutarla finché è vissuta: chi svolgeva faccende domestiche, chi l’accudiva per i bisogni primari, tutti hanno dato il loro piccolo contributo, ricevendo in cambio semplicemente la gratitudine dell’anziana inquilina. Affermiamo con convinzione che laddove c’è sostegno reciproco e collaborazione, la vita del disabile non trova ulteriori difficoltà, e la disabilità come ostacolo all’interazione con l’ambiente viene meno”.

Amministratori di condominio, professione o missione?

La professione di amministratore è caratterizzata da grande impegno e stress a causa dell’esposizione da parte dei professionisti ad una molteplicità di contenuti del lavoro, della rete di relazioni con le realtà più diverse presenti nel territorio ma, soprattutto, in funzione delle relazioni con i condomini.

La vaghezza prescrittiva del loro lavoro, il mancato riconoscimento di una tipologia di professione che riguarda quasi 200mila operatori in Italia, l’ingresso nella professione di operatori con scarsa competenza che producono danni ai condomini, la imprecisa identità professionale conducono questa categoria a disagi nelle relazioni con i clienti ed alla diminuzione della loro autorevolezza, indispensabile al dirimere la controversie ed i conflitti che quotidianamente investono il condominio.

Nel condominio si esprimono spesso le tensioni che le persone vivono all’interno delle loro famiglie, le quali, a loro volta, sono prodotte dai disagi psicologici dei singoli membri oppure dalla caduta di soddisfazione, se non dai conflitti, nella relazione famigliare.

Il condominio è una condizione di semi-coabitazione al cui interno è particolarmente difficile stabilire e mantenere la “giusta distanza” nei rapporti interpersonali. I conflitti nel condominio si incarnano in svariate forme di contesa, il cui oggetto sono gli interessi dei singoli condomini.

Il problema è un problema di insoddisfazione o disagio sociale

Ma se gli interessi fossero solo di natura materiale, economica o, comunque, concreta potrebbero essere risolti da qualche forma di arbitrato, il vero problema è che tali interessi hanno ragioni relazionali e psicologiche molto più profonde. Con la scusa dell’”interesse” o del diritto i condomini mettono in gioco i loro vissuti psicologici e ciò si esprime attraverso la frase di rito “Non è questione di denaro, è una questione di principio!”.

Con una tale dichiarazione di guerra si aprono le ostilità: una proiezione individuale di invidie, antipatie, rancori, frustrazioni, ansie, amarezze, insoddisfazioni che si trasforma in un estenuante gioco relazionale collettivo di: insofferenza, delusione, logoramento, evitamento, fastidio, incomprensione, equivoco.

+Vicini – L’iniziativa è partita dalla Campania con la giovane associazione Garante Condominio (http://www.garantecondominio.it), che ha riunito insieme al team di Aied Napoli- sezione Psicologia un gruppo di studio che sta analizzando le dinamiche condominiali dal punto di vista della psicologia sociale in un percorso di autoformazione che prende spunto dai preziosi contributi raccolti attraverso le interviste.

+Vicini diventa una serie da guardare su Youtube con un cast d’eccezione: Cast: Patrizio Rispo, Alter Rosalia Porcaro, Monica Masiello, Patrizia Masiello, Piera Violante.

F A Q

Obblighi di privacy per un condominio?

Il condominio deve avere un registro delle varie attività di trattamento dei dati personali. Si tratta di un documento scritto, anche in forma elettronica, con le informazioni definite dall’art. 30 del DGPR con le operazioni svolte dal titolare e dal responsabile del trattamento dati.

Quando si può denunciare un vicino?

La legge vale per tutti, di conseguenza anche in un condominio. Un vicino di casa può essere denunciato per violenza, molestie, disturbo della quiete pubblica, stalking, oggetti gettati dal balcone.

Quali sono le regole da inserire in un regolamento condominiale?

Innanzitutto, va detto che la legge ordinaria disciplina i comportamenti dei condomini in osservanza del codice civile. In un regolamento di condominio si possono inserire norme che riguardano:

• gli spazi comuni (garage, cortili, scale);
• ripartizione delle spese;
• animali domestici;
• orari di riposo;
• rumori e schiamazzi;
• bucato;
• decoro dell’edificio;
• Raccolta differenziata
• Pulizie condominiali