L’amministratore di condominio svolge un importante nella gestione degli edifici residenziali, assumendo una serie di compiti e responsabilità che garantiscono il buon funzionamento della comunità condominiale.
La gestione delle finanze del condominio, è una delle più grandi responsabilità che un amministratore ha. Si tratta di raccogliere le quote condominiali (in contanti o con bonifici).
Gestione finanziaria condominiale
L’amministratore di condominio si occupa della gestione del bilancio, del pagamento delle utenze comuni e dei fornitori di servizi, come le pulizie, e della la redazione e la presentazione del rendiconto annuale, chiamato anche bilancio, suddiviso in preventivo e Consuntivo.
L’amministratore deve garantire una gestione trasparente e accurata delle risorse finanziarie, che gli vengono affidate mantenendo sempre aggiornati i registri contabili e informando i condomini su eventuali spese straordinarie. Generalmente i lavori straordinari vanno decisi in assemblea, a meno che non si tratti di un lavoro urgente.
Oltre alla gestione finanziaria, l’amministratore ha il compito di assicurare la manutenzione e la sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Questo include la supervisione di lavori di riparazione e manutenzione ordinaria e straordinaria, la gestione dei contratti con fornitori e tecnici, e l’adozione di misure preventive per garantire la sicurezza degli abitanti, come l’installazione di sistemi antincendio o la verifica periodica degli impianti. L’amministratore deve anche vigilare sul rispetto del regolamento condominiale, intervenendo in caso di controversie tra condomini e cercando soluzioni pacifiche e giuridicamente valide. Inoltre, l’amministratore è responsabile della manutenzione degli impianti di riscaldamento nei singoli appartamenti. Sarebbe opportuno che ciascun condomino esibisca libretto e analisi dei fumi delle caldaie, ciò per salvaguardare tutti i condomini.
Infine, l’amministratore di condominio deve garantire una comunicazione chiara con i condomini, convocando assemblee condominiali ordinarie e straordinarie, redigendo i verbali delle riunioni e mantenendo un dialogo costante per raccogliere suggerimenti, reclami e proposte. A queste ultime si darà seguito, ovviamente in sede di assemblea, sentiti i pareri di tutti e procedendo con votazione. La capacità di mediazione e la conoscenza delle normative vigenti sono essenziali per risolvere eventuali conflitti e per prendere decisioni che riflettano gli interessi comuni. In altre parole, l’amministratore di condominio è una figura chiave che deve combinare competenze gestionali, tecniche e relazionali per garantire una convivenza armoniosa e funzionale all’interno del condominio.
Gli articoli 1122 e 1129 del Codice civile, ma anche le leggi e i regolamenti regionali e locali, affidano all’amministratore il compito di gestire e vigilare sull’adeguata manutenzione e sicurezza delle aree condominiali, compreso il garage. Tra le sue responsabilità rientra l’organizzazione delle attività di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché la gestione delle eventuali segnalazioni di malfunzionamenti o problemi relativi alla sicurezza.
Va infine detto che l’amministratore di condominio non è:
- Non è Il proprietario dello stabile
- Non è Il custode;
- Non è Il parcheggiatore;
- Non è Il centro reclami;
- Non è Il medico o lo psicologo;
- Non è L’assistente sociale;
- Non è Il centro raccolta pettegolezzi;
- Non è L’investigatore privato
L’amministratore esegue, semplicemente ciò che l’assemblea gli chiede di fare, attraverso voto espresso con la maggioranza. Pertanto, l’amministratore condominiale è un esecutore della volontà di tutto il condominio.
Polizza rischi professionali amministratore di condominio
Cos’è la polizza rischi professionali amministratore e cosa copre?
L’ Assicurazione RC Professionale per Amministratore Condominiale tutela l’assicurato dalle perdite derivanti da richieste di risarcimento avanzate da terzi (es. condomini) all’assicurato stesso per la prima volta.
La polizza rischi professionali amministratore non è obbligatoria, anche se è consigliabile e può coprire:
- Multe ricevute dai condomini per errori dell’amministratore (esempio il mancato adeguamento a norme di sicurezza di impianti, negligenze ecc.);
- Mancato recupero di rate condominiali;
- Non rispetto sicurezza sul lavoro
- Responsabilità civile professionale;
- Interruzione/Sospensione di Attività: la copertura è estesa alla responsabilità civile per ogni perdita conseguente a eventi da cui derivino l’interruzione o sospensione di attività aziendali di terzi;
- Codice Privacy: la copertura per perdite causate a terzi, compresi i clienti, in conseguenza dell’errato trattamento di dati personali o comunque ricollegabili all’errata consulenza in materia di privacy. Per trattamento dei dati personali si comprendono le operazioni di: raccolta, registrazione, elaborazione, conservazione, utilizzo, comunicazione e diffusione;
- Smarrimento documenti;
- Omissioni nel curare diligentemente la riscossione dei crediti e la tutela dei diritti del condominio;
- Inottemperanza agli obblighi di tenere i registri obbligatori e di fornire al condomino, che ne faccia richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti;
- Mancata esecuzione e attuazione delle deliberazioni dell’assemblea;
Gli inadempimenti più frequenti dell’attività di Amministratore di Condominio che potrebbero causare richieste di risarcimento danni sono, ad esempio, il mancato recupero delle quote condominiali o la ritardata adozione di aggiornamenti per la sicurezza degli impianti.
Gestione finanziaria dell’amministratore di condominio: Come si svolge?
La gestione finanziaria di un amministratore di condominio è un aspetto fondamentale per il buon funzionamento dell’intero complesso residenziale. L’amministratore. come già detto ha la responsabilità di gestire le risorse economiche del condominio, garantendo che le spese comuni siano sostenute in maniera trasparente ed efficiente.
Per una gestione finanziaria efficace, l’amministratore deve elaborare un bilancio preventivo annuale, destinato a stimare le entrate e le uscite previste per l’anno successivo. Questo documento è essenziale per pianificare le attività e per discutere con i condomini riguardo alle necessità di eventuali interventi straordinari. Inoltre, è fondamentale mantenere una contabilità accurata e aggiornata, registrando ogni transazione in modo chiaro e dettagliato. La trasparenza è un elemento chiave per garantire la fiducia dei condomini e prevenire possibili controversie.
Le competenze che deve avere un buon amministratore di condominio
Infine, un buon amministratore di condominio deve avere competenze non solo in ambito finanziario, ma anche legale e gestionale. Deve essere in grado di gestire i rapporti con i fornitori, di risolvere eventuali problemi di morosità e di mediare nei conflitti tra i condomini. L’obiettivo finale è assicurare un ambiente di vita sereno e ben organizzato, dove ogni inquilino si senta tutelato e parte di una comunità ben amministrata.
Condominio: obbligo di presentazione del modello 770
Tra gli adempimenti fiscali ai quali un Condominio deve adempiere vi è la presentazione del modello 770. Dal 1 gennaio 1998, il condominio è considerato un sostituto di imposta e assume la responsabilità di trattenere le ritenute sulle somme pagate ai lavoratori e di comunicare queste informazioni annualmente attraverso il modello 770.
Cos’è il modello 770 per i condomini?
Il modello 770 in condominio è un modello dichiarativo a carico dei sostituti d’imposta che in precedenza hanno elargito somme soggette a ritenute. Da allora, è previsto che sulle prestazioni rese da dipendenti, liberi professionisti, artigiani ed imprese tramite contratto per servizi e opere svolti presso il condominio, vada applicata una ritenuta sui corrispettivi.
Il sostituto d’imposta è chi per legge è tenuto a sostituire il contribuente nei rapporti col Fisco, trattenendo le imposte dovute, relative a salari, compensi e pensioni. Pertanto dal 1 gennaio 1998, il condominio assume la responsabilità di trattenere le ritenute sulle somme pagate ai lavoratori e di comunicare queste informazioni annualmente attraverso il modello 770.
La compilazione e la presentazione di tale modello 770 è sancita dall’articolo 25 ter del Decreto del Presidente della Repubblica 600/73, entrato in vigore nel 2007.
Cosa dice la legge in merito? Entro il 31 ottobre di ogni anno gli amministratori di condominio sono chiamati a presentare all’Agenzia delle Entrate il modello 770 del condominio che rappresentano, come previsto dal comma 4 bis dell’art. 4 del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322.
Il mancato invio del Modello 770/2023 è punito con una sanzione amministrativa che varia dal 120 al 240 per cento del valore delle ritenute non versate, a partire da un minimo di 250 euro, secondo quanto previsto dall’articolo 2 del decreto legislativo n. 471 del 1997.
Compenso professionale dell’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio può rifiutare il compenso?
La questione non è scontata: la legge, infatti, prevede che, al momento dell’accettazione del mandato, l’amministratore deve specificare l’importo del compenso per le sue prestazioni, pena di nullità della nomina. Se si opta per un amministratore scelto tra i condominio, e quest’ultimo decida di prestare la sua opera a titolo gratuito, ciò va espressamente trascritto nel verbale d’assemblea o mandato di conferimento incarico. Resta fermo il diritto a ricevere il rimborso delle spese sostenute nell’interesse del condominio.
Nomina amministratore di condominio
Quando è necessario avere un amministratore condominiale? La norma stabilisce che i condomini con meno di otto appartamenti non sono tenuti a nominare un amministrore. per gli altri è obbligatorio.
Se il condominio che è obbligato ad avere un amministratore non provvede, anche un solo proprietario può fare ricorso al tribunale affinché sia il giudice a procedere al conferimento dell’incarico.
L’amministratore può lavorare gratuitamente per il condominio, purché però tale condizione sia specificata già all’atto del conferimento del mandato, al fine di evitare la nullità della nomina.
Manutenzione fabbricato, piccoli interventi: Qual è il ruolo dell’amministratore?
La manutenzione di un fabbricato è una delle responsabilità principali di un amministratore di condominio. Questo ruolo richiede non solo competenze amministrative, ma anche una buona dose di conoscenza tecnica e una capacità di gestione del tempo e delle risorse. L’amministratore deve assicurarsi che tutte le parti comuni dell’edificio siano mantenute in buone condizioni, garantendo così la sicurezza e il benessere di tutti i condomini.
Uno degli aspetti fondamentali della manutenzione riguarda la pianificazione degli interventi. L’amministratore deve organizzare ispezioni periodiche per verificare lo stato delle strutture, degli impianti elettrici e idraulici, nonché degli ascensori e delle aree comuni come giardini e parcheggi. A seguito di queste ispezioni, è necessario stilare un piano di manutenzione ordinaria e straordinaria, che includa sia le riparazioni urgenti che gli interventi preventivi. La comunicazione con i condomini è cruciale in questa fase, poiché essi devono essere informati tempestivamente sugli interventi previsti e sui relativi costi.
Oltre alla pianificazione e all’esecuzione dei lavori, l’amministratore deve anche gestire i rapporti con i fornitori e le imprese di manutenzione. Questo implica la ricerca dei professionisti più qualificati, la richiesta di preventivi e la supervisione dell’operato per assicurarsi che i lavori siano eseguiti a regola d’arte. Inoltre, l’amministratore deve mantenere una contabilità precisa e trasparente delle spese sostenute, presentando regolari rendiconti ai condomini. In definitiva, un buon amministratore di condominio deve essere un abile coordinatore, capace di garantire la conservazione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare comune. Infine, va anche detto che quando una ditta inizia lavori di manutenzione in uno stabile, il condominio e l’amministratore deve predisporre un piano di sicurezza che tuteli i singoli anche da eventuali malintenzionati.
Esempio partico: Nel caso di allestimento impalcature, o di cancelli e porte aperte negli orari di lavoro ecc. – Tali eventi potrebbero facilitare l’introduzione negli appartamenti di ladri. In questi casi la responsabilità potrebbe essere del condominio e dell’amministratore che non hanno provveduto a eliminare i fattori di rischio di tali eventi.
Condominio: Gestione della comunicazione da parte dell’amministratore
L’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale nella gestione delle proprietà comuni all’interno di un condominio. La comunicazione efficace con i condomini è uno degli aspetti fondamentali del suo lavoro.
Un amministratore deve essere in grado di trasmettere informazioni chiare e tempestive riguardo alle manutenzioni, alle riunioni, alle decisioni assembleari e a qualsiasi altra questione rilevante per la comunità condominiale. Questo può essere realizzato attraverso vari mezzi di comunicazione, come avvisi affissi nelle aree comuni, e-mail, messaggi di testo o piattaforme digitali dedicate alla gestione condominiale.
È fondamentale che l’amministratore mantenga un tono professionale e trasparente in tutte le comunicazioni. Ad esempio, nel caso di lavori di manutenzione programmati, è importante fornire dettagli precisi sulle date, gli orari e l’entità dei lavori, oltre a eventuali disagi previsti. Inoltre, l’amministratore deve essere disponibile a rispondere alle domande e ai dubbi dei condomini, promuovendo un clima di fiducia e collaborazione. Una buona pratica potrebbe essere l’organizzazione di incontri periodici o l’invio di newsletter informative o messaggi sul cellulare dei condomini per aggiornare i condomini sulle attività del condominio.
Un tema a parte e quello dell’installazione di telecamere in un condominio.
Obblighi privacy: Gli obblighi dell’amministratore
Infine, l’amministratore deve rispettare le normative vigenti in materia di privacy e protezione dei dati personali, assicurandosi che le informazioni condivise non violino la riservatezza dei condomini. La trasparenza nella gestione economica è altrettanto cruciale: fornire rendiconti chiari e dettagliati aiuta a evitare malintesi e a costruire un rapporto di fiducia con i condomini. In sintesi, una comunicazione efficace e rispettosa è la chiave per una gestione condominiale serena e funzionale.
Amministratore di condominio: Doveri e responsabilità, cosa dice la legge
La responsabilità civile dell’amministratore di condominio è uno dei temi trattati da Antonio Scarpa, consigliere della Corte di Cassazione ha trattato per oltre quindici anni come giudice di merito controversie in materia condominiale nel volume ”Amministratore di condominio” edito da IPSOA. Alcuni estratti sono stati pubblicati sul sito web Altalex e alcuni stralci qui:
L’amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. Si è anche ipotizzata una rivalsa del condominio verso l’amministratore per i danni risarciti ad un singolo partecipante a causa dell’omessa vigilanza sull’esecuzione di lavori inerenti a parti comuni.
Per effetto della Riforma del 2012, è peraltro proseguita la tendenza ordinamentale a rendere condominiali interessi che esulano dalla mera gestione dominicale dei beni collettivi ex art. 1117 c.c., e abbracciano esigenze di salubrità, di sicurezza, di informazione, di risparmio energetico, le quali ampliano a dismisura il novero delle esigenze e delle aspirazioni affidate all’amministratore ed all’assemblea. Basti pensare che il testo originario degli artt. da 1117 a 1139 c.c. utilizzava solo due volte la parola “impianti”: a proposito della loro proprietà, comune o esclusiva, in base al punto di diramazione nelle unità individuali, con l’art 1117, n. 3, c.c.; ed a proposito delle spese ad essi relative, delineando il c.d. condominio parziale, nell’art. 1123, comma 3, c.c. in relazione a quelli che servissero solo una parte dell’edificio.
Amministratore di condominio e conto corrente
L’art. 1129, comma 7, c.c., prescrive che l’amministratore debba versare le somme
ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, e prelevare quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale
o bancario, intestato al condominio. Per quel che riguarda il conto corrente condominiale sarebbe più corretto richiedere sempre la preventiva espressa autorizzazione dell’assemblea perché l’amministratore possa accendere un conto corrente di corrispondenza intestato al condominio presso un istituto bancario, ove si partisse dal presupposto dalla riferibilità immediata ai singoli condomini degli obblighi assunti nei confronti della banca per la loro
qualità di correntisti. Al rapporto di conto corrente spesso si accompagna la previsione di un’apertura di credito, o l’autorizzazione al c.d. scoperto di conto, il che lascia prospettare il rischio concreto che l’istituto bancario, pure senza attendere lo spirare del previsto termine di preavviso per il rientro in relazione all’esposizione debitoria del condominio richieda l’emissione di Decreto ingiuntivo non soltanto nei confronti dell’amministratore, ma pure
dei condomini individualmente (e per l’intero saldo passivo).
Giovanna Angelino
Life style slow 
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