Il resoconto del mercato immobiliare nel 2019 in Italia

Il mercato immobiliare sta vivendo un momento di modesta ripresa, evidenziata da alcuni indicatori positivi come il ritorno di interesse da parte degli investitori e l’incremento della domanda di acquisto.

I dati relativi al primo semestre 2019 forniti dall’Agenzia delle Entrate evidenziano un incremento delle compravendite immobiliari ad uso abitativo pari al 6.1% rispetto ai primi sei mesi dello scorso anno.

Segnali positivi provengono anche dall’analisi effettuata da Gabetti Property Solutions riguardo i prezzi delle unità immobiliari residenziali registrati nelle principali città italiane, che segnano un incremento del 0.2% rispetto il primo semestre del 2018. Una variazione di tendenza significativa rispetto i dati degli ultimi 10 anni.

Inoltre per quanto riguarda l’immediato futuro le previsioni relative alla seconda parte del 2019 consistono nell’assistere ad un ulteriore aumento dei valori per gli immobili ad uso abitativo. 

Una forte spinta per il mercato real estate italiano, proviene sicuramente anche dall’inversione di tendenza, che si è registrata soprattutto durante l’ultimo anno, da parte degli investitori immobiliari

Infatti il mattone è tornato ad essere particolarmente attraente, grazie anche all’introduzione ad innovative e vantaggiose formule di investimento come il crowdfunding immobiliare e l’elevata redditività derivante da soluzioni come il fenomeno degli affitti brevi, il quale sta vivendo una vera e propria esplosione nell’ultimo biennio, soprattutto nelle principali città italiane. 

Grazie alla richiesta sempre crescente di questa particolare tipologia di locazione (che si incrocia anche con quella ricettiva) è da segnalare la nascita e lo sviluppo di moltissime società che si occupano con ottimi risultati esclusivamente di attività in questo ambito.   

Nel corso del 2019 in Italia sono previsti ben 11 miliardi di euro di investimenti nel settore immobiliare, cifra che rappresenta un netto miglioramento rispetto alle performance registrate negli ultimi cinque anni. 

Il parere di Domenico Amicuzi Real Estate Specialist

Per il real estate specialist Domenico Amicuzi il mercato immobiliare sta vivendo attualmente una vera e propria fase di transizione, in cui la domanda sta subendo dei radicali cambiamenti, puntando sempre più su unità immobiliari di qualità, e gli acquirenti che sono diventati molto più esigenti rispetto alle caratteristiche che la loro abitazione ideale deve possedere. 

In base a ciò si prevede che andrà sempre più espandendosi il divario tra gli immobili di qualità e che presentano delle caratteristiche di particolare rilievo, rispetto a quelli dislocati in zone periferiche o che presentano elementi di scarso interesse con un focus incentrato sull’efficienza energetica e la sostenibilità ambientale. 

Questi ultimi infatti già oggi rappresentano la maggioranza delle unità immobiliari presenti sul mercato, riscontrando difficoltà oggettive nel trovare un acquirente per le stesse.

Nell’immediato futuro si prevede il proseguire dell’incremento del numero di compravendite, mentre le quotazioni immobiliari continueranno ad essere stabili, probabilmente segnando una leggera variazione positiva soprattutto nelle grandi città. 
Presentazione standard1a cura di Domenico Amicuzi – Real Estate Specialist

 

Come affittare e vendere casa

Decidere di vendere o comprare casa non è una cosa semplice, e nemmeno affittare  un immobile. Ostacoli e inconvenienti sono in agguato in un mercato, quello immobiliare, in continuo mutamento. Come capire il mercato immobiliare?

Una bella domanda perché, il mercato immobiliare come qualsiasi altro subisce variazioni, che dipendono da numerosi fattori. Inoltre uno stesso appartamento può avere un diverso valore se ubicato in un luogo di pregio o al contrario in un quartiere degradato.

Inserire annunci o affidarsi ad un’agenzia immobiliare?

La risposta giusta, forse è tutt’e due o  almeno questo vale per chi ha già una discreta conoscenza del mercato immobiliare, se si è abbastanza informati su prezzi, costi e modalità di compravendita o affitto. Sicuramente, per molti quella di affidarsi ad un’agenzia immobiliare è la soluzione più saggia; è importante, però che l’agenzia che scegliamo non si interessi semplicemente di far incontrare le due parti, ma che abbia al suo interno uffici di consulenza per quel che concerne i mutui, i rapporti con le banche, che sia in grado di consigliare al meglio il cliente in merito a prezzo di mercato e soprattutto a come rendere un immobile appetibile agli occhi di potenziali clienti, al fine di ottenere il miglior risultato possibile.

Se in passato abbiamo già condotto trattative di compravendita immobili, questo ci sarà d’aiuto, considerando sempre che un errore potrebbe costarci più della provvigione di un’agenzia immobiliare, la quale almeno è assicurata contro i rischi professionali. Per vendere o comprare casa da soli bisogna conoscere come funziona il sistema bancario dei prestiti e dei mutui, l’impostazione dei pagamenti.

Cosa fare prima di mettere in vendita un immobile? Il piccolo Vademecum

Piccole ricerche condotte per proprio conto non possono che essere utili, per chi ha deciso di vendere casa. Attraverso i siti di annunci su internet è possibile sondare il terreno, consultando i prezzi degli immobili nella zona. Il valore di un immobile dipende non solo, come già detto, dalla città o quartiere in cui si trova, ma dallo stato di manutenzione generale e dalla vicinanza di servizi pubblici: autobus, metropolitane e uffici.

Potrà essere utile inserire un annuncio di prova per avere un’idea dell’acquirente ideale per quel tipo di immobile. Infine, oltre a consultare annunci di altri (è molto importante inserire annunci non troppo lunghi ma che diano le informazioni giuste) fare qualche telefonata per informarsi sulle caratteristiche dell’immobile oggetto dell’annuncio e se è il caso visitarlo anche. E’ importante, anche cercare di selezionale i potenziali clienti, anche se l’annuncio può aiutare molto in questo, perché circoscrive le caratteristiche di un immobile; un cliente che cerca un appartamento con ascensore, non visionerà mai il nostro se indichiamo che lo stabile è sprovvisto di ascensore. Bisogna sapere gestire le telefonate, facendo le domande giuste al cliente; in questo modo ci renderemo conto di che tipo di persona si tratta e di cosa sta cercando. Dopo queste ricerche fai-da-te avremo le idee più chiare e sarà sempre possibile affidarsi, comunque ad un’agenzia ma con delle conoscenze maggiori. Eventuali lavori di manutenzione o migliorie effettuate nell’appartamento non sono determinanti nel prezzo finale, eventualmente possono essere evidenziate all’acquirente, quando visiterà l’immobile. In generale chi acquista un immobile, desidera sempre ristrutturarlo a modo suo, per cui non pensiamo mai che spendere dei soldi darà tanto valore aggiunto, a meno che non si tratti di lavori urgenti.

Durante la visita, il proprietario deve lasciare spazio e tempo per far sì che il cliente si muova liberamente nell’appartamento, non deve elogiare troppo le comodità presenti.

come vendere casa

Compravendita di immobile – Vademecum

  • leggere attentamente il compromesso, all’interno del quale si trovano informazioni utili (eventuali licenze richieste al comune, servitù ecc.);
  • analizzare le planimetrie (eventualmente con l’ausilio di un tecnico, geometra o ingegnere) – se corrispondono agli spazi realmente esistenti, accatastamenti ecc.;
  • controllare attestato certificazione energetica, certificazione impianti (elettrico, idraulico ecc.), libretto caldaia e condizionatori;
  • visura ipotecaria dell’immobile per verificare eventuali ipoteche (fatta da un tecnico o anche dal notaio);
  • conformità urbanistica dell’immobile fatta al comune, per verificare che non vi siano abusi edilizi

Come inserire un annuncio 

In un annuncio sono molto importanti le immagini, esse, infatti devono dare un’idea esauriente delle stanze e degli spazi a disposizione  (è possibile affidarsi ad un fotografo oppure si possono realizzare sfruttando al meglio la luce del sole); è importante tenere un immobile pulito, anche se è sfitto, evitando di lasciare scatoloni e vari oggetti sparsi. Bisogna assicurarsi che tutto funzioni alla perfezione: porte, luci, fontane.

Il titolo dell’annuncio deve spiegare bene cosa offriamo, nel testo invece, deve essere presente il numero di stanze, i mq, la categoria energetica (obbligatoria), esposizione dell’immobile (doppia esposizione ecc.), quartiere e zona, riscaldamento e condizionamento, ascensore, se ristrutturato o da ristrutturare.

Gli aspetti da considerare nella compravendita di un immobile sono davvero tanti, molti infatti si rivolgono addirittura ad un legale per tutti gli adempimenti del caso. Aspetti notarili, spese per allaccio utenze, costi da detrarre nella dichiarazione dei redditi, mutuo e interessi, questi sono solo alcuni degli ostacoli che bisogna affrontare.

Affitto

Il discorso cambia, ma non di molto quando si decide di mettere o prendere in affitto un immobile. Locatore e conduttore hanno entrambi  come fine quello che tutto si svolga regolarmente e nell’interesse reciproco, anche se da diverse prospettive. Il locatore punta a trovare un affittuario che non gli dia problemi, che sia regolare nei pagamenti, affidabile, che custodisca l’immobile come se gli appartenesse, comunicando tempestivamente al proprietario gli interventi di manutenzione da effettuare e ogni eventuale informazione utile. Il conduttore cerca un immobile di suo gradimento, confortevole e adatto all’uso che ne dovrà fare. La serietà e la correttezza sono doti ben accette da entrambe le parti. Altro aspetto da valutare è se locare l’immobile arredato oppure no; nel primo caso l’arredamento andrà scelto con molta cura, dedicando tempo alla scelta dei colori, dei tendaggi ecc. per rendere la casa accogliente agli occhi del cliente. Consultare sempre il mercato immobiliare per verificare i prezzi vigenti nella zona.

I principali siti di annunci di immobili

Altri metodi per pubblicizzare casa:

  • esposizione di cartelli in prossimità dell’immobile (richiedere le autorizzazioni);
  • pubblicazione di annuncio su giornali e riviste cartacei locali;
  • sistema “casa aperta” – viene fissato un unico appuntamento per far visionare l’appartamento da più persone;
  • tradizionale passaparola

Costi e spese

Spese agenzia

Quando ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare, bisogna informarsi sull’ammontare della provvigione, perché può variare in base al valore dell’immobile e alla zona in cui si trova l’immobile stesso. La percentuale spetta all’agenzia per la semplice attività di mediazione, per cui solo per aver messo in contatto le parti e andrebbe pagata all’atto del compromesso, anche se la legge stabilisce che il compenso sia dovuto solo ad affare concluso. La percentuale per la compravendita di un immobile è a carico di entrambi i convenuti in parti uguali e oscilla fra il 2-3% del valore dell’immobile. Non vi sono altre spese o costi aggiunti da corrispondere all’agenzia. Sarebbe bene però definire prima le condizioni applicate dall’agenzia immobiliare.

In via generale quando si decide di vendere un immobile si dà mandato ad un’agenzia e con essa si stipula un contratto, nel quale saranno stabilite tutte le modalità. In questo caso l’agenzia incaricata avrà l’esclusiva della vendita di quell’immobile e incasserà la provvigione quando l’immobile sarà venduto.

Nei casi più frequenti si sceglie di rivolgersi a più agenzie, senza dare a nessuna il mandato di esclusiva. Anche in questo caso bisogna mettere le cose in chiaro fin dall’inizio, perché qualche agenzia potrebbe pretendere compensi anche se non conclude l’affare.

Per quanto riguarda l’affitto, in generale andrà corrisposto all’agenzia una mensilità per ciascuna delle parti, da aggiungere l’iva se verrà emessa fattura. Alcune agenzie stabiliscono, invece una percentuale sul valore annuale dell’affitto.

Quanto costa registrare un contratto di affitto?

  • imposta di bollo di € 16,00 per 100 righe di contratto;
  • imposta di registro modulo F24 elide – 2% su canone annuale, se non è con cedolare secca;
  • compensi agenzia di servizi

Il 2006 è stato l’anno nel quale vi sono state più compravendite; il mercato immobiliare a partire dal 2008 ha iniziato a scendere, anche se è sempre possibile fare buoni affari, facendo le scelte giuste. Non dimentichiamo che l’immobile resta un bene rifugio e molti risparmiatori, nonostante i tempi di crisi decidono di investire nel mattone.

 

Come comprare casa oggi: mutui e soluzioni

Chi decide di acquistare casa lo può fare per due ragioni: utilizzare l’immobile come prima casa o come investimento. Se l’obiettivo è quello di investire è consigliabile rivolgersi ad un consulente e iniziare a consultare l’andamento degli immobili della zona. Inoltre altre soluzioni di investimento in immobili sono i fondi immobiliari o progetti proposti dalla piattaforma housers (crowdfunding immobiliare). Da oltre dieci anni il prezzo degli immobili tende a scendere per svariate ragioni: troppa offerta (in alcune zone si è costruito a dismisura anche illecitamente), calo dell’inflazione. Questi sono alcuni dei motivi che hanno determinato la crisi del mercato immobiliare. Oggi la tendenza al calo del prezzo degli immobili sembra avere una lieve frenata e acquistare casa è diventato più conveniente.

Oggi comprare casa conviene, anzi molti esperti pensano che questo sia il periodo migliore per farlo. Bisogna sempre tener presente che il mercato immobiliare subisce l’influenza da tanti fattori come la località, la posizione, le caratteristiche dell’immobile e così via; vi sono delle località molto gettonate, ad esempio, che non hanno conosciuto la crisi del mattone (basti pensare a zone di lusso vicine al mare o a città universitarie).  La ripresa del mercato immobiliare mostra segnali positivi anche se in modo diverso in più parti d’Italia.  I motivi per cui comprare casa oggi sono essenzialmente due: prezzi bassi e  mutui convenienti. Se prima si cercava di chiedere un importo di mutuo inferiore, per pagare meno interessi e spese ora il ragionamento che si fa è inverso. I tassi che le banche applicano sono ai minimi storici e per questo motivo è più conveniente chiedere un mutuo alto ed avere un gruzzoletto sul conto in caso di necessità.

Simulare le rate del mutuo

Vi sono molte piattaforme web che permettono di simulare la rata del mutuo 

Questi portali permettono di inserire l’età del richiedente, la durata del mutuo, l’importo, tasso variabile o fisso (alcuni esperti pensano che il tasso variabile sia da preferire), la zona dell’immobile – la ricerca restituisce l’offerta delle maggiori banche, con informazioni dettagliate riguardo ai costi iniziali di istruttoria, in modo da avere un quadro completo e chiaro della situazione.

L’alternativa al mutuo è il leasing immobiliare per privatiIn cosa consiste il leasing immobiliare?

Si tratta di un’operazione attraverso la quale l’immobile viene acquistato dall’istituto di credito con una formula a scelta fra affitto, mutuo o affitto con riscatto. In quest’ultimo caso il cliente paga l’affitto alla banca per un periodo prestabilito ad esempio 20 anni e al termine del contratto di leasing il cliente può pagare la maxi-rata finale e acquistare la casa. Agevolazioni fiscali sono previste anche per l’acquisto di mobili.

 

 

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